News

Check out market updates

NAJČEŠĆA PITANJA U KUPOVINI I PRODAJI NEPOKRETNOSTI

Da li je predugovor bitan I da li pruža određenu zaštitu ?
Bilo da ste kupac ili prodavac nekretnine, sklapanje predugovora je važno pri kupoprodaji stana da biste zaštitili svoja prava. U predugovoru se navode svi važni elementi kupoprodaje, uključujući kaparu, način isplate, datuma iseljenja i slično.
Pre svega, tu se moraju naći podaci o nepokretnosti, kao što su površina, tačna adresa, vlasništvo, i podaci iz katastra nepokretnosti ukoliko je nekretnina uknjižena.
Da biste kao kupac bili što zaštićeniji, u predugovoru treba da stoje i podaci o tome na koji je način nekretnina postala vlasništvo prodavca.
Koji su koraci u sklapanju predugovora?
Precizno navedite cenu predmeta predugovora, ali i visinu kapare koju kupac isplaćuje prilikom potpisivanja, a koja najčešće iznosi 10% od ukupne cene nekretnine. Navedite i rok za isplatu ostatka sume i način otplate, i na ovaj način su obe strane osigurane. Obično je datum te isplate i krajnji rok kada prodavac treba da napusti nekretninu, pa se i to može precizirati u predugovoru. Zarad svake sigurnosti, treba navesti i iznos odštete KAPARE ukoliko prodavac ili kupac odustanu od kupoprodaje.
Šta se u praksi dešava sa kaparom?
Uobičajena praksa je da prodavac zadržava kaparu ako kupac odustane od kupovine, ali ukoliko prodavac odustane od prodaje, kupcu se mora vratiti udvostučen iznos kapare. Ukoliko ste kupac, da biste se dodatno zaštitili, savet je da tražite saglasnost drugih punoletnih članova domaćinstva.
Šta treba uraditi da bi predugovor bio pravosnažan ?
Da bi obe strane bile bezbedne a predugovor pravosnažan, potrebno je overiti ga u sudu ili kod notara. Tom prilikom se plaća taksa, koju je u dosadašnjoj praksi uvek snosio kupac. Iako predugovor štiti kupca, važno je zapamtiti da to nije validan dokument za utvrđivanje prava svojine na nepokretnosti.
Koliko je predugovor bitan kod kupovine stana na kredit ?
Ako stan kupujete na kredit, period između potpisivanje predugovora i ugovora banke koristi se za proveru dokumentacije i odobravanje kredita.
Koje se najčešće situacije dešavaju prilikom kupoprodaje stanova?.
Bez obzira na to da li nekretninu plaćate preko stambenog kredita ili ne, najvažnije je da znate da li je uknjižena. Odlična je situacija ako je stan registrovan u katastru nepokretnosti, a to vrlo lako mozete proveriti vađjenjem vlasnickog lista. Tu proveru treba još jednom izvršiti pre samog zaključenja ugovora.
Kako se odvija kupovina stana od fizičkog lica?
Pre potpisivanja je vazno utvrditi ko je tačno prodavac, da li je to fizicko ili pravno lice. Ukoliko je prodavac fizičko lice, a pritom se nalazi u braku ili vanbračnoj zajednici, potrebno je pribaviti izjavu bračnog druga da u budućnosti nece imati potraživanja prema datoj nekretnini, cime ste Vi, kao kupac, u potpunosti zastićeni.
Kako se odvija kupovina od pravnog lica?
Ako je u pitanju pravno lice, potrebno je zatraziti odluku prodaji nepokretnosti kao i statut firme, na osnovu cega se utvrdjuje ko je lice ovlasceno za zastupanje te nekretnine, jer to cesto nije direktor, kako se inace pretpostavlja.

Koja je razlika u kupovini uknjiženog tj neuknjiženog stana?
Razlika je u stepenu rizika.
Rizik je veci ako je u pitanju neuknjižen stan.Stan se može samo knjižiti naosnovu upotreben dozvole.
Ukoliko je 80% radova već izvedeno, postoji mogućnost da se dobije stambeni kredit.
Još jedan rizik kod ovakvih stanova jeste taj što u slučaju da investitor ne plati sve takse, zgrada može ostati bez odredjenih povoljnosti, kao sto je to grejanje, čak iako stanovi poseduju radijatore.
Iz navedenih razloga su uknjiženi stanovi mnogo sigurnija investicija, jer to zapravo znaci da je investitor izmirio sve troskove i da je sve uradjeno u skladu sa projektom.
Koji su Vaši saveti pri kupovini stan u izgradnji?
Kupovina stana u izgradnji je cesto jeftinija solucija, a stanovi koji se zidaju iz tzv. projektnog finansiranja su verovatno najsigurnija investicija. Kod takvih objekata je poverilac banka, ona finansira izgradnju, čime je rizik kupovine takvog stana minimalan, jer je banci u interesu da se stanovi završe i uknjiže. Osim toga, za takav stan je moguće podići stambeni kredit čak i ako nije završeno pomenutih 80% radova.

 

Koliko iznosi porez na prenos apsolutnih prava?

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 % od kupoprodajne cene nepokretnosti. Dužni ste da se javite nadležnoj poreskoj službi, na opštini gde ste kupili nepokretnost, u roku od 10 dana od dana overavanja ugovora kod suda, tj.nastanka poreske obaveze. Poreska prijava je na obrascu PPI-4, a uz ovu poresku prijavu, treba da imate i ugovor o kupoprodaji ili drugu ispravu u zavisnosti od načina sticanja, overenu kod nadležnog suda, dokaz o vlasništvu, izvod iz katastra nepokretnosti, fotokopiju ličnih karata prodavca i kupca i drugu dokumentaciju po nalogu nadležnog poreskog organa.

Kad sam oslobođen obaveze  plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava?

Kupci koji kupuju svoj prvi stan  su oslobođeni plaćanja ovog poreza,za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu, pod uslovom da:

1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Ako kupac prvog stana kupuje svojinski udeo na stanu, pravo na poresko oslobođenje iz stava 1. ovog člana ostvaruje se u srazmeri sa svojinskim udelom u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2.

Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 1. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine odgovarajućeg stana iz stava 1. ovog člana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.

Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se i u sledećim slučajevima:

1) kad se apsolutno pravo prenosi radi izmirenja obaveza po osnovu javnih prihoda, u skladu sa propisima kojima se uređuje poreski postupak i poreska administracija;

 2) kad se prenosi pravo svojine na nepokretnosti diplomatskih i konzularnih predstavništava stranih država, pod uslovom reciprociteta;

 3) kod ulaganja apsolutnih prava u kapital privrednog društva – rezidenta Republike Srbije, u skladu sa zakonom kojim se uređuju privredna društva;

 4) kad fizičko lice otkupom stambene zgrade ili stana u društvenoj, odnosno državnoj svojini sa stanarskim pravom, odnosno pravom dugoročnog zakupa, stekne svojinu ili susvojinu na toj zgradi, ili stanu, srazmerno učešću društvenog, odnosno državnog kapitala u ukupnom kapitalu prenosioca prava;

 5) na razmenu zemljišta kojom najmanje jedno pravno ili fizičko lice kome je poljoprivreda pretežna delatnost, odnosno zanimanje pribavlja poljoprivredno ili šumsko zemljište radi njegovog grupisanja;

 6) kad se pravo svojine na nepokretnosti prenosi na davaoca doživotnog izdržavanja – supružnika, odnosno lice koje se u odnosu na primaoca izdržavanja nalazi u prvom naslednom redu, na deo nepokretnosti koji bi davalac izdržavanja po zakonu nasledio u momentu zaključenja ugovora

 7) kod prodaje pravnog lica kao stečajnog dužnika – u srazmeri sa učešćem društvenog, odnosno državnog kapitala u ukupnom kapitalu tog pravnog lica

8) na prenos apsolutnog prava iz čl. 23. ili 24. ovog zakona na imovini ili delu imovine subjekta privatizacije, uključujući i imovinu, odnosno deo imovine subjekta privatizacije u restrukturiranju, sa subjekta privatizacije na kupca imovine u postupku privatizacije, po propisima kojima se uređuje privatizacija;

9) na uspostavljanje režima svojine na zemljištu koji je bio pre stupanja na snagu odluke o određivanju tog zemljišta kao gradskog građevinskog zemljišta na zahtev ranijeg sopstvenika ili njegovog zakonskog naslednika, odnosno na utvrđivanje prava korišćenja neizgrađenog ostalog građevinskog zemljišta u državnoj svojini ranijem sopstveniku ili njegovom zakonskom nasledniku, u skladu sa uslovima i po postupku propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 47/03, 34/06 i 39/09 – US);

10) na sticanje imovine, odnosno na ostvarivanje obeštećenja po zakonu kojim se uređuje vraćanje oduzete imovine i obeštećenje za oduzetu imovinu, odnosno po zakonu kojim se uređuje vraćanje (restitucija) imovine crkvama i verskim zajednicama

11) kod konverzije prava korišćenja, odnosno prava zakupa, u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa zakonom kojim se uređuju planiranje i izgradnja;

12) kod sticanja prava svojine na zemljištu po osnovu komasacije;

13) kada je međunarodnim ugovorom koji je zaključila Republika Srbija uređeno da se neće plaćati porez na prenos apsolutnih prava

 Koja su dokumenta potrebna za legalizaciju?

1. Glavni projekat (u tri primerka)

2. Geodetski snimak

3. Dokaz o pravu svojine na objektu

4. Dokaz o pravu korišćenja svojine ili zakupa na građevinskom zemljištu

5. Dokaz o uplati administrativne takse

6. Dokaz o plaćenoj naknadi za uređenje građevinskog zemljišta

Da li kod kupovine zemlje postoji pravo preče kupovine?

Da, kod kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta.U slučaju prodaje svoje zemlje, imate zakonsku obavezu da Vašu parcelu ponudite vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Ukoliko Vaš komšija ne želi da kupi Vašu njivu, onda je dužan da  potpiše izjavu da neće da kupi i onda ste slobodni da je prodate drugome.

Da li treba da ponudim zemljište, po pravu preče kupovine, svim komšijama sa kojima se moja njiva graniči?

U principu bi trebalo, ali Zakon smatra da prvenstveno treba da ponudite vlasniku poljoprivrednog zemljišta koje se svojim pretežnim delom graniči sa Vašom njivom. Ako na toj njivi postoji više vlasnika, onda ste u obavezi da nudite onom vlasniku čija je površina susednog zemljišta najveća, dakle koja se parcela duže graniči sa komšijskom.

Takođe, vlasnik susednog zemljišta ima prioritet u odnosu na suvlasnika Vaše njive koju želite da prodate.

 


kredittkort gjeld | refinansiere med forbrukslån | klikk

Postavite upit ili zatražite ponudu

Ako postavite upit u ovom formularu, dobićete u najkraćem mogućem roku sve eventualne odgovore u vezi sa nekretninom sa stranice na kojoj se nalazite.